相続節税を不動産で行う・伝家の宝刀

2024年3月3日

2023年末から厳しくなった相続節税。

大きなキッカケとなったのは
2022年のマンション不動産相続節税訴訟かと。

富裕層がなぜ不動産相続を利用するか
など、実例を踏まえてお話したいと思います。

2022年4月　相続マンション訴訟

親が3人の子へ財産を相続させるため
マンション２棟を購入し
相続時の相続税を０円申告しました。

しかし訴訟で敗訴となり０円から一転しました。
興味深い内容でしたので、流れをまとめました。

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2009年　父親がマンション2棟購入

2棟で、約13億8700万円

この際、金融機関から借り入れ。
90歳過ぎて、この金額を借り入れる為には担保が必要であり相当な資産家であることが伺えます。

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2012年　相続(父親逝去)

2棟で、評価額約3億3000万円

路線価の計算で算出された金額。

借入金も相続している為、相続税０円

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2013年　マンション1棟売却

1棟で、約5億1000万円

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2016年　税務署　更正処分

税務署が、相続額と実勢価格の乖離が大きいため更正処分を申告

これを不服とした相続人が訴訟を起こす

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2016年　鑑定評価額決定

約3億3000万円　⇒　約12億7300万円

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2022年　確定判決

評価額　約12億7300万円　確定

この金額に対しての相続税が計算され、追徴課税

最高裁判所は国税当局が再評価して追徴課税した処分を違法と認めたものの
国税当局が評価を覆す「伝家の宝刀」を使い、適用自体は追認した

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相続人は追徴課税を納付

0円　⇒　約3億3000万円

主要な道路に面した土地１平方メートル当たりの
１月１日時点の標準価格。

国土交通省が発表する公示地価の８割を目途に
国税庁が売買例や不動産鑑定士の意見などを参考に算出する。

国税庁は相続税などの申告で
土地の時価を把握する算定基準の一つとするよう通達で定めている。

実際には公示地価の７割程度と言われています。

不動産を相続しても相続税は現金で納めないといけません。
親から相続した不動産とはいえ、維持費・取り壊し等の費用などを考慮すると実勢価格より低くなるのは必然と感じます。古い家ならなおさらです。
ただ、これを利用した相続節税が行われている為、金額の大きな不動産相続には調査が厳しくなっているようです。

公示地価の７割程度になる、ということは
10億円の価値が、7億円の価値として扱われるからです。

10億円に対しての税金を払うより
7億円に対しての税金の方が安いです。

これが節税の理由かと。

相続する際、基礎控除という制度があります。

相続額－基礎控除の差額に相続税が発生します。

基礎控除額
3000万円＋(法定相続人の人数×600万円)

例：配偶者・子３人
3000万円×(4人×600万円)
＝基礎控除額5400万円

この基礎控除5400万円の家族を例に、
相続税を表にまとめました。

こんな感じかな、と思っていただけたら。

相続額	相続税計算額 (相続額－基礎控除)	相続税率	相続税
5400万円以下	全額基礎控除	0	0円
6000万円	600万円	10％ (1000万円まで)	60万円
8000万円	2600万円	15％ (3000万円まで)	390万円
1億円	4600万円	20％ (5000万円まで)	920万円
1億5000万円	9600万円	30% (1億円まで)	2880万円
2億5000万円	1億9600万円	40％ (2億円まで)	7840万円
3億5000万円	2億9600万円	45％ (3億円まで)	1億3320万円
6億5000万円	5億9600万円	50％ (6億円まで)	2億9800万円
6億5400万円	6億円	55% (6億円以上)	3億3000万円